(IV) Îndrăzneala de a reglementa plafonarea chiriilor
În fondul normativ românesc există și este încă în vigoare o reglementare care plafonează chiriile pentru locuință, pe motiv de protecție socială a persoanelor defavorizate sau, după caz, de stabilitate și fidelizare în muncă a unor salariați și funcționari publici, a militarilor, a polițiștilor și a magistraților.
Este vorba de OUG nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
În forma sa originară, acest act normativ prevedea și o prelungire obligatorie, cu 5 ani, a contractelor de închiriere de locuință.
Potrivit art. 26-31 din OUG nr. 40/1999, chiriile pentru locuințe sunt stabilite pornind de la un tarif de bază lunar, care nu poate depăși:
-pentru locuințele sociale, 10% din venitul net lunar pe familie;
-pentru locuințele din fondul locativ de stat sau cel deținut de unitățile administrativ-teritoriale, ocupate de persoane ale căror venituri nu depășesc salariul mediu pe economie, 15% din venitul lunar net pe familie; dacă aceste venituri sunt între salariul mediu pe economie și dublul acestuia, chiria nu poate fi mai mare de 25% din venitul lunat net pe familie.
În cazul întreprinderilor care pun la dispoziția salariaților locuințe de serviciu, locuințe de intervenție sau cămine, chiriile maximale se stabilesc potrivit contractului colectiv de muncă sau conform regulamentului de ordine interioară.
Se observă că reglementarea are în vedere doar imobilele cu destinație de locuință care aparțin domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale și, respectiv, întreprinderilor, iar aceste case pot fi ocupate doar de funcționarii publici, de magistrați, de militari sau de polițiști ori de salariații anumitor întreprinderi.
Deși necesare într-un stat democratic și social și utile echilibrului economic, aceste plafonări ale chiriei nu sunt aplicabile în relatiile dintre simpli particulari sau în relatiile dintre comercianți și consumatori.
Plafonarea chiriilor pentru imobilele cu destinație de locuință este o modalitate obișnuita de protectie a tineretului studios si a familiilor tinere în marea majoritate a tărilor UE, dar este un subiect tabu în România.
Exceptând cazurile mai sus analizate, toate reglementarile anterioare Codului civil care conțineau modalitțăi de plafonare sau de revizuire a chiriilor în contractele încheiate între simpli particulari sau între comercianți, pe de o parte, și simpli particulari, pe de altă parte, au fost abrogate de Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil.
Riscul cel mai ridicat din perspectiva dreptului la locuire îl reprezintă acumularea excesivă de imobile cu destinația de locuință în mâinile unor agenți economici care vor abuza de puterea lor economică și vor majora excesiv chiriile, făcându-le prohibitive.
Din punct de vedere economic, excesul de apartamente goale din marile orașe, existent în condițiile penuriei de locuințe ale populației urbane, ar putea fi corectat prin închirierea acestora, la tarife plafonate, către primării sau instituții publice, cum ar fi Agenția Națională a Locuințelor (ANL), care ar putea, ulterior, să le sub-inchirieze studenților, familiilor tinere și persoanelor defavorizate, în condițiile OUG nr.40/1999, adică la tarife plafonate în funcție de venitul lunar.
De altfel, un nivel maximal de chirii ar putea crea și chiar dezvolta o piață a acestei afaceri, proprietarii – locatori urmân a avea o bună predictibilitate a costurilor și câștigurilor din asemenea activități și rente.
Din punctul de vedere al politicilor publice, chriile plafonate în funcție de nivelul burselor școlare sau universitare ar putea favoriza atât dezvoltarea orașelor universitare, cât și procesul de învățare. Studenții de azi, în lipsa unor locuri în cămine sau a unor chirii rezonabile, fie abandonează studiile, fie muncesc în timpul studiilor, cu efecte negative asupra pregătirii pentru exercițiul profesiei sau vocației pentru care fac facultatea.
Din punct de vedere social și psihologic, plafonarea chiriilor și prelungirea automată a unor contracte de închiriere, în condiții de rezonabilitate economică, ar putea fi o izbăvire și o salvare de la ruină pentru un mare număr de persoane.
Cu aceste motivații și ținând cont de necesitățile locative în creștere cu care se confruntă marile aglomerări urbane, precum și de creșterea constantă a prețurilor imobilelor cu destinație de locuință și de caracterul din ce în ce mai sufocant al condițiilor și al costurilor creditării, se impune un nou regim juridic al acestui tip de închiriere, pe modelul patentat în unele țări membre ale UE (cum ar fi Franța sau Germania), de plafonare a chiriei și de prelungire automată a unor contracte. Reglementarea ar urma să fie de nivel european, urmând a fi implementată în România în funcție de condițiile specifice de aici.
