Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea - (III) Chiriașul unui comerciant este consumator, deci este subiect al protecției legislației în domeniu

Chiriașul unui comerciant este consumator, deci este subiect al protecției legislației în domeniu

Dacă închirierea de imobile este o activitate economică a proprietarului - locator, iar imobilul cu destinația de locuință este utilizat de chiriaș în scopuri personale sau familiale, chiriașul are calitatea de consumator, întrucât acţionează în scopuri care se află în afara meseriei, a domeniului de afaceri sau a profesiunii sale. În această calitate, chiriașul este beneficiar al legislației protecției consumatorilor, în special sub raportul dreptului la informare, al interdicției clauzelor abuzive și a practicilor înselătoare ale locatorilor-comercianți, precum și sub aspectul răspunderii pentru produsele sau serviciile cu defecte.

Din această perspectivă, atributul de titlu executoriu al contractului de închiriere de imobile cu destinația de locuințe este în contradicție cu jurisprundența CJUE relativă la clauzele abuzive* și la protecția locuinței familiale**.

În altă ordine de idei, Codul civil protejează chiriașul față de vânzările sau închirierile succesive ale imobilului, dar numai în măsura în care contractele sunt înregistrate în cartea funciară sau la fisc. În rest, contractul de închiriere încetează prin simplul transfer al dreptului de proprietate asupra imobilului cu destinație de locuință (și chiar prin simpla închiriere succesivă a acestuia). În practică, astfel de înregistrări nu se fac, pentru a permite „optimizarea fiscală” practicată de proprietarii-locatori.

Majorarile chiriei, impuse de proprietar, sunt dincolo de puterea de negociere a chiriașului. De regulă, astfel de contracte comerciale de închiriere sunt tipizate. Consimțământul chiriașului se obține ca și în orice alt caz de contract de adeziune, adică prin aderarea fără rezerve la oferta proprietarului – locator de a contracta, ofertă care nu conține mecanisme de protecție a chiriașului, ci mecanisme de indexare a chiriei, de consolidare in valuta, de adaptare la conjuncturile economice, legale sau fiscale etc., după „modelul” contractelor bancare.

*Este vorba, în special, de Cauza C – 415/11, Mohamed Aziz împotriva Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa), în care s-a decis că legislația națională nu ar trebui să împiedice judecătorul intern să analizeze clauzele abuzive dintr-un contract pe motiv că acesta are caracter de titlu executoriu prin el însuși.

**În speța Kušionová (cauza C – 34/14, Monika Kušionová vs. SMART Capital a.s.) s-a decis că dreptul consumatorului la protecția locuinței familiale este prioritar față de dreptul de proprietate asupra creanței, garantat creditorului. Cu titlu de argument suplimentar, CJUE trimite la cateva spețe din jurisprudenta CtEDO, cum ar fi speța Bäck contra Finlandei (2004).

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea

Asociatia Parakletos - Factura la utilități este titlu executoriu contra consumatorului

 

Factura la utilități este titlu executoriu contra consumatorului

Un aspect puțin cunoscut de publicul larg este faptul că, în baza unei simple facturi la utilități, fie compania, fie colectorul de creanțe (în cazul în care consumatorul este „vândut” pentru că a devenit un „debitor neperformant”), fie chiar asociația de proprietari sau de locatari, pot să demareze o executare silită, care poate duce chiar la pierderea casei și evacuarea din din locuință familiala.

Dacă, în mod normal, când pretinzi o creanța împotrivă unui partener de contract, trebuie să mergi la judecător ca să-ți constate creanța, în cazul contractului de furnizare de utilități (apă, căldură, energie electrică, gaze, telefonie fixă sau mobilă, cablu tv, internet) este suficientă factura, care este titlu executoriu în sine. Executorul judecătoresc, la cererea creditorului, poate obține încuviințarea executării în trei zile - procedura este pur formală, automatic, nimeni nu verifică certitudinea și cuantumul (in)correct al creanței. Este exact ca în cazul contractelor bancare sau de leasing - mai întâi se pornește executarea, și numai ulterior se poate face contestație, care se judecă nu în 3 zile, ca încuviințarea executării, ci în trei ani. Timp în care casa, singurul bun de valoare al debitorului, a fost vândută de mult.

Asociatia Parakletos

Update 17.08.2022 Nu e greu de imaginat că, dacă Statul nu achită cele 31 de miliarde de lei furnizorilor de utilități cu titlu de compensație la facturile de utilități (și nu le va achita, că nu are de unde), companiile din domeniu vor cere acești bani de la consumatorii casnici, retroactiv.

Reamintesc că facturile la utilități sunt titluri executorii în sine, în baza unei legi proaste, pe care guvernul nu a corectat-o la timp. Asta înseamnă că creditorii nu vor fi nevoiți să meargă în instanță pentru a se constata că debitul există și este în cuantumul pretins de ei, ci vor putea să meargă direct la executor, cu simpla factură, care executor va începe executarea silită, care executare se poate termina chiar și cu evacuarea debitorului din locuința familială.

Nu uitați, suntem peste 10 milioane de gospodării aflate în acest pericol.

În altă ordine de idei, de la 1 octombrie, când dă frigul în case și în școli și în spitale, furnizorii nu vor mai da utilități decât cu plata integrală a facturii de către consumator. În caz de neplată, urmează debranșarea. Așa că stimați captivi ai noii ordini mondiale „liberale”, nu mai e nevoie de nicio reglementare relativă la „sobrietatea” energetică. Vom fi sobri, austeri și rupți în fund și aruncați în stradă la modul natural.

Vom fi deosebit de fericiți neavând nimic și necâștigând nimic. Și deosebit de foarte ultra responsabili cu planeta, sănătatea aproapelui, slăbănogeala și slava.

Avocat Profesor Universitar Doctor Gheorghe Piperea