Protecția locuinței familiale luate cu chirie și plafonarea nivelului chiriei
(I) Credi-rentierii
Statisticile oficiale și jurnalistic exploatate spun că peste 90% dintre imobilele cu destinație de locuință din România sunt în proprietatea cetățenilor români.
Între chiriașul care beneficiază de un contract de închiriere pe termen mediu sau lung și debitorul care și-a cumpărat ori a construit o casă pe credit nu există o diferență semnificativă. Deși este, teoretic, proprietar al casei, în realitate debitorul este un simplu chiriaș al băncii, întrucât ipoteca pe casă îl împiedică să o vândă liber, fără acordul sau presiunile creditorului și, în plus, casa poate fi oricând pusă în executare silită, banca putând chiar să preia casa în contul creanței (și, ulterior, pentru restul neacoperit al datoriei, să îl urmărească o viață întreagă pe debitor, prin popriri pe salariu sau alte forme de executare silită pe venituri sau bunuri).
Regulile referitoare creditele pentru locuințe sunt gândite, la cererea Băncii Mondiale, care a plătit în acest scop experții autori ai proiectului Codului civil (un cod adoptat de guvern în 2009 prin asumarea răspunderii în Parlament, deci fără dezbatere democratică).
Contractul de credit ipotecar este în el însuși titlu executoriu contra debitorului. Adjudecarea imobilului pus în executare silită (inclusiv prin preluarea imobilului în contul creanței) lasă debitorul în postura unui chiriaș care nu mai are titlu asupra locuinței pe care o ocupă, putând fi evacuat după aceleași reguli pe care Codul de procedura civila le fixează pentru ocupantul abuziv al unui imobil.
Un număr foarte mare de case intră anual în proprietatea băncilor, care le preiau în contul creanței, fără să șteargă datoriile reziduale ale debitorilor ex-proprietari (așa cum intenționează Legea dării în plată nr.77/2016, lege întotdeauna demonizată de bănci, demonizat fiind și autorul, adică subsemnatul...). Case cu destinație de locuință sunt, de asemenea, preluate la prețuri modice de fonduri de investiții ori de privilegiați ai informațiilor care, fiind mari deținători de lichidități sau privilegiați abonați la bănci pentru linii de credit destinate acestor achiziții, devin mari proprietari de imobile cu destinația de locuințe.
De curând, aceste locuințe au început să fie reintroduse în circuitul economic, dar nu ca imobile de vânzare (piața este deja supra – staurată cu peste 75 de mii de apartamente noi în ultimii 3 ani), ci ca imobile de închiriat.
Întrucât nevoia de locuințe nu s-a redus ci, dimpotrivă, a crescut, iar cumpărarea cu resurse financiare proprii sau cu credit a devenit modestă (de unde și stocul excedentar de apartamente goale), în mod natural se va crea o „piață” a închirierilor în scop de locuire și, consecutiv, o afacere corespunzătoare și o clasă de credi-rentieri, similară celei care făcea legea în politică și economie în România înainte de cel de-al doilea război mondial. Această clasă de privilegiați este similară și cu cea care se răspândește sălbatic azi în țări dezvoltate ale Uniunii Europene. Credi-rentierii sunt, deopotrivă, deținătorii lichidităților și controlorii economiei, întrucât sunt strâns legați de bănci, de giga-fondurile de investiții, de serviciile secrete și de establishment-ul politic.
În Germania, Franța, Marea Britanie, Spania, Italia, Olanda, Elveția etc. există vehicule de investiții ale giga-fondurilor BlackRock și Vanguard care dețin zeci sau chiar sute de mii de locuințe, pe care le dau cu chirie, iar nivelul acestor chirii este cel dictat de credi-rentieri, chiriașii neavând nicio putere de negociere, exact ca în relațiile cu băncile.
Este paradoxal, dar au fost organizate (fără succes) chiar și referendumuri pe tema limitării numărului de apartamente cu destinație de locuințe închiriabile pe care le poate deține o singură entitate. În anul 2022, în Berlin s-a derulat un astfel de referendum. Berlinezii erau întrebați dacă sunt sau nu de acord că o singură entitate să dețină mai mult de 30 de mii de apartamente ...
De aceea, este fundamental pentru anii care vin ca debitorul la bănci și chiriașul, deopotrivă, să fie protejați prin lege, jurisprudență și politici administrative de locuire. Dincolo de orice utopie climaterică sau urbanistică (așa cum este, de exemplu, conceptul de „oraș de 15 minute” sau cel de „oraș smart, digitalizat”), strategia de locuire în marile orașe și în suburbiile acestora trebuie să înceapă cu acest gen de legislație și practică judiciară de protecție. Este o chestiune concretă, palpabilă, care poate reliefa, după caz, empatia sau lipsa acesteia, empatie față de cel de lângă noi, mai puțin favorizat de destin. Măsurile legale care trebuie luate, inclusiv (sau mai ales) la nivel european, trebuie să se concentreze pe protecția locuinței familiale a chiriașului și pe plafonarea chiriilor plătibile pentru casele de locuit.
Notă: Uniunea Europeană, după o tatonare de mai mult de zece ani, a luat decizia de a emite o reglementare menită a limita, prin plafonare, dobânzile excesive la credit, ceea ce ar putea fi un bun model și pentru plafonarea chiriilor. Reglementarea încă nu este în vigoare, fiind adoptată doar în primă citire, în toamna lui 2023.
Paradoxal, România are încă din 1999 o reglementare cu privire la plafonarea chiriilor, dar aceasta este aplicabilă numai locuințelor sociale și locuințelor aflate în proprietatea instituțiilor sau a întreprinderilor publice.
De asemenea, pe rolul Parlamentului se află de mai mult de 6 ani un proiect de lege de plafonare a dobânzilor excesive (cămătărești), elaborată de mine, proiect care ar fi putut contribui la reducerea gradului de supra-îndatorare a debitorilor la bănci. Numai că în plan nu era o asemenea ușurare a poverii creditelor oamenilor de rând, ci crearea acelei piețe a credi-rentierilor.
