Lecționar - Evanghelia a VIII-a Patimilor: – Lc 23, 32-49.

Lecționar - Evanghelia a VIII-a Patimilor: – Lc 23, 32-49.

Noul Testament

Evanghelia după Luca

Cap. 23 Iisus în faţa lui Pilat şi a lui Irod. Iisus judecat şi osândit la moarte. Răstignirea lui Iisus. Tâlharul mântuit. Îngroparea Domnului.

32 Şi alţi doi erau duşi, făcători de rele, ca să fie omorâţi împreună cu El.

Is 53:12 Mt 27:38 Mc 15:27 In 19:18

33 Şi când au ajuns la locul ce se cheamă Al-Căpăţânii, L-au răstignit acolo, pe El şi pe făcătorii de rele, unul de-a dreapta şi altul de-a stânga.

Is 53:12 Mt 27:33 Mc 15:22 Mc 15:27 In 19:17 In 19:18 FA 2:23

34 Iar Iisus a zis: „Părinte, iartă-le lor, că nu ştiu ce fac!“ Şi şi-au împărţit hainele Lui prin aruncare la sorţi.

Ps 21:18 Mt 5:44 Mt 27:35 Mc 15:24 Lc 6:28 In 19:24 FA 7:60 1Co 2:8 1Co 4:12

35 Şi sta poporul privind. Iar căpeteniile îşi băteau joc de El, zicând: „Pe alţii i-a mântuit; mântuiască-se şi pe sine însuşi dacă el este Hristosul, alesul lui Dumnezeu!...“.

Ps 21:7-8 Ps 34:12 Mt 27:39 Mt 27:40-42 Mc 15:30-32

36 Şi Îl luau în râs ostaşii, apropiindu-se şi aducându-I oţet

Ps 21:7-8 Ps 68:21 Mt 27:34 Mt 27:39 Mt 27:40-42 Mt 27:43 Mc 15:30-32 Mc 15:36 In 19:29

37 şi zicându-I: „Dacă tu eşti împăratul Iudeilor, mântuieşte-te pe tine însuţi!...“.

Mt 27:11 Mt 27:40-42 Mt 29:37 Mc 15:30-32

38 Şi deasupra Lui era scris cu litere greceşti, latineşti şi evreieşti: Acesta este împăratul Iudeilor.

Mt 27:11 Mt 29:37 Mc 15:26 In 19:19

39 Iar unul din răufăcătorii răstigniţi Îl defăima, zicând: „Nu eşti tu Hristosul?; Mântuieşte-te pe tine şi pe noi!...“.

Mt 27:44 Mc 15:32

40 Iar celălalt, certându-l, i-a zis: „Nu te temi tu de Dumnezeu, de vreme ce eşti în aceeaşi osândă?

41 Noi, cu dreptate primim ce ni se cuvine după faptele noastre, dar Acesta nici un rău n'a făcut“.

42 Şi-I zicea lui Iisus: „Pomeneşte-mă, Doamne, când vei veni întru împărăţia Ta!“

Mt 16:28

43 Iar Iisus i-a zis: „Adevăr îţi spun Eu ţie: astăzi vei fi cu Mine în Rai!“

44 Şi era acum ca la al şaselea ceas, şi întuneric s'a făcut peste tot pământul până la ceasul al nouălea;

Am 8:9 Mt 27:45 Mc 15:33

45 şi s'a întunecat soarele; şi catapeteasma templului s'a sfâşiat prin mijloc.

Ies 26:31-33 Ies 36:35 Mt 27:51

46 Şi Iisus, strigând cu glas mare, a zis: „Părinte, în mâinile Tale Îmi pun Duhul“. Şi aceasta zicând, Şi-a dat duhul.

Ps 30:5 Ps 37:1 Ir 3:19 Mt 27:50 Mc 15:37 FA 7:59 In 19:30

47 Iar sutaşul, văzând ceea ce se petrecuse, Îl slăvea pe Dumnezeu, zicând: „Cu adevărat, Omul Acesta drept a fost!“

Ps 37:1 Mt 27:54 Mc 15:39

48 Şi toate mulţimile care veniseră la această privelişte, văzând cele întâmplate, se întorceau bătându-şi pieptul.

Ps 37:1 Mc 15:40-41 Lc 18:13

49 Şi toţi cunoscuţii Lui, ca şi femeile care-L însoţiseră din Galileea, stăteau departe, privind acestea.

Ps 37:1 Ps 37:11 Ps 68:20 Ps 87:8 Mt 27:55-56 Mc 15:40-41 Lc 8:2 Lc 8:3 Lc 23:56 In 19:25

Biblia Ortodoxă

Lecționar - Evanghelia a IV-a Patimilor: – Mt 18, 28-40; 19, 1-6.

Evanghelia a IV-a Patimilor: – Mt 18, 28-40; 19, 1-6.

Noul Testament

Evanghelia după Matei

Cap. 18 Copilul, chip al desăvârşirii. Parabola oii rătăcite. Tu şi fratele tău. Puterea de a lega şi dezlega păcatele. De câte ori să-l ierţi pe aproapele tău. Parabola celor doi datornici.

2 Şi El, chemând la Sine un copil, l-a pus în mijlocul lor

Mt 19:14 Mc 9:36 Mc 10:15 Lc 9:47 Lc 18:16-17

8 Iar dacă mâna ta sau piciorul tău îţi devine piatră de poticnire, taie-l şi aruncă-l de la tine; că mai bine-ţi este să intri în Viaţă b ciung sau şchiop decât să ai două mâini sau două picioare şi să fii aruncat în focul cel veşnic.

Mt 5:29-30 Mc 9:43-47

4 Dar cel ce se va smeri pe sine ca acest copil, acela este mai mare întru împărăţia cerurilor.

Mt 20:26-27 Mc 10:43-44 Lc 22:26

Noul Testament

Evanghelia după Matei

Cap. 19 Despre desfacerea căsătoriei. Iisus binecuvintează copiii. Tânărul bogat.

1 Şi a fost că după ce Iisus a sfârşit cuvintele acestea, a plecat din Galileea şi a venit în hotarele Iudeii, peste Iordan.

Mt 7:28 Mt 11:1 Mt 13:53 Mt 26:1 Mc 10:1-12 In 10:40

2 Şi au mers după El mulţimi numeroase şi i-a vindecat pe ei acolo.

Mt 12:15 Mc 10:1-12 In 6:2

3 Şi au venit la El fariseii, ispitindu-L şi zicând: „Se cuvine oare ca omul să-şi lase femeia dintr'o pricină oarecare?“

Mal 2:14 Mt 16:1 Mc 10:1-12

4 Iar El, răspunzându-le, a zis: „N'aţi citit că Acela Care i-a făcut de la'nceput, bărbat şi femeie i-a făcut? ,

Fc 1:27 Fc 5:2 Mc 10:1-12

5 şi a zis: Pentru aceea va lăsa omul pe tatăl său şi pe mama sa şi se va lipi de femeia sa şi cei doi vor fi un trup;

Fc 2:24 Mc 10:1-12 1Co 6:16 Ef 5:31

6 aşa încât nu mai sunt doi, ci un singur trup. Deci, ceea ce a unit Dumnezeu, omul să nu despartă“.

Mal 2:14 Mc 10:1-12 1Co 7:10-11

Biblia Ortodoxă

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea - Crime majore, furturi colosale, bancrute frauduloase inter-continentale, corupție sistemică și conflicte de interese catastrofale au fost camuflate de plandemie și război și apoi date uitării.

Video 1 - Der Wirecard-Betrug: Deutschlands größter Finanzskandal | ZDFinfo Doku

Video 2 - Hoch gepokert, tief gefallen: Crypto-Pleite, "WeCrashed" und der Fall Wirecard | ZDFinfo Doku

Crime majore, furturi colosale, bancrute frauduloase inter-continentale, corupție sistemică și conflicte de interese catastrofale au fost camuflate de plandemie și război și apoi date uitării.

Dar așa ceva nu se uită, nu se iartă. Este vorba de viața, sănătatea, averile și libertatea oamenilor, iar crimele contra umanității nu se prescriu.

În luna aprilie a anului 2021, în plină pandemie, când atenția oamenilor era deviate către necesitățile de supraviețiuire, cancelarul german Merkel și ministrul său de finanțe, Schulz, erau anchetați de Parlamentul federal german în legătură cu falimentul companiei Wirecard, cauzat de o fraudă financiară de 1,9 miliarde de euro. De observat că, în plină derulare a acestei fraude, Merkel făcea lobby pe lângă autoritățile din China, prezentând Wirecard ca pe un mare gheșeft tehnologic nemțesc, adică onest și de calitate (chestii care nu prea mai există în Germani încă de pe vremea lui Helmuth Kohl, el însuși implicat în sponsorizări și donații politice ilegale). Cu asemenea lobby, Wirecard ajunsese, în 2019, la o valoare de piață de 28 de miliarde euro. Ceea ce, de altfel, a dus la implicații și ramificații pernicioase în întregul sistem bancar european, nu doar în Germania.

Reuters reamintea, atunci, 2 lucruri esențiale în legătură cu afacerea penalo - falimentară Wirecard:

(i) că sistemul „revoluționar” de plăți electronice operat de Wirecard a început în domeniul jocurilor de noroc și al filmelor porno;

(ii) că avertizorii de integritate și ziariștii de la Financial Times care au atras atenția încă din 2019 asupra toxicității💥👉 Wirecard 👈💥au fost persecutați, șantajați sau intimidați de sistemul politic german, ghidonat cu mână forte de Merkel.

Reamintesc că și ministrul german al sănătății din 2021 era anchetat pentru conflicte de interese, întrucât se dovedise că soțul său făcea afaceri cu dispozitive sanitare, inclusiv cu sfintele măști.

Care era elementul comun?

Korupzion, naturlich.

Înainte de 2000, chiar și un zvon relativ la asemenea fapte ar fi dus la demisia automată și, apoi, la anchetarea politicianului în cauză. Că așa era nemțește.

Azi, însă, cu sau fără acoperirea plandemiei, politicienii germani nu mai pleacă imediat din funcțiile publice. Dimpotrivă, se dedau la acte de șantaj, intimidare și persecuții. Este valabil în cazul tuturor celor din establishmentul politic european, care fac mereu apel la lupta contra dezinformării și la ordinea mondială liberală bazată pe reguli.

Și, desigur, politicienii germani nu uită că politicienii din țările mai pricăjite ale UE, par egzamplu, România, sunt a priori suspecți de korupzion (exceptând cazurile vătafilor și iobagilor lor), ceea ce face ca acest verdict colectiv să iradieze către mulțimea cetățenilor acestor țări, suspecție de corupție prin definiție…

Aceasta nu este domnia legii, este domnia prin lege, cu biciul precendentului judiciar și cu ciomagul contractului.

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea - (IV) Îndrăzneala de a reglementa plafonarea chiriilor

(IV) Îndrăzneala de a reglementa plafonarea chiriilor

În fondul normativ românesc există și este încă în vigoare o reglementare care plafonează chiriile pentru locuință, pe motiv de protecție socială a persoanelor defavorizate sau, după caz, de stabilitate și fidelizare în muncă a unor salariați și funcționari publici, a militarilor, a polițiștilor și a magistraților.

Este vorba de OUG nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe.

În forma sa originară, acest act normativ prevedea și o prelungire obligatorie, cu 5 ani, a contractelor de închiriere de locuință.

Potrivit art. 26-31 din OUG nr. 40/1999, chiriile pentru locuințe sunt stabilite pornind de la un tarif de bază lunar, care nu poate depăși:

-pentru locuințele sociale, 10% din venitul net lunar pe familie;

-pentru locuințele din fondul locativ de stat sau cel deținut de unitățile administrativ-teritoriale, ocupate de persoane ale căror venituri nu depășesc salariul mediu pe economie, 15% din venitul lunar net pe familie; dacă aceste venituri sunt între salariul mediu pe economie și dublul acestuia, chiria nu poate fi mai mare de 25% din venitul lunat net pe familie.

În cazul întreprinderilor care pun la dispoziția salariaților locuințe de serviciu, locuințe de intervenție sau cămine, chiriile maximale se stabilesc potrivit contractului colectiv de muncă sau conform regulamentului de ordine interioară.

Se observă că reglementarea are în vedere doar imobilele cu destinație de locuință care aparțin domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale și, respectiv, întreprinderilor, iar aceste case pot fi ocupate doar de funcționarii publici, de magistrați, de militari sau de polițiști ori de salariații anumitor întreprinderi.

Deși necesare într-un stat democratic și social și utile echilibrului economic, aceste plafonări ale chiriei nu sunt aplicabile în relatiile dintre simpli particulari sau în relatiile dintre comercianți și consumatori.

Plafonarea chiriilor pentru imobilele cu destinație de locuință este o modalitate obișnuita de protectie a tineretului studios si a familiilor tinere în marea majoritate a tărilor UE, dar este un subiect tabu în România.

Exceptând cazurile mai sus analizate, toate reglementarile anterioare Codului civil care conțineau modalitțăi de plafonare sau de revizuire a chiriilor în contractele încheiate între simpli particulari sau între comercianți, pe de o parte, și simpli particulari, pe de altă parte, au fost abrogate de Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil.

Riscul cel mai ridicat din perspectiva dreptului la locuire îl reprezintă acumularea excesivă de imobile cu destinația de locuință în mâinile unor agenți economici care vor abuza de puterea lor economică și vor majora excesiv chiriile, făcându-le prohibitive.

Din punct de vedere economic, excesul de apartamente goale din marile orașe, existent în condițiile penuriei de locuințe ale populației urbane, ar putea fi corectat prin închirierea acestora, la tarife plafonate, către primării sau instituții publice, cum ar fi Agenția Națională a Locuințelor (ANL), care ar putea, ulterior, să le sub-inchirieze studenților, familiilor tinere și persoanelor defavorizate, în condițiile OUG nr.40/1999, adică la tarife plafonate în funcție de venitul lunar.

De altfel, un nivel maximal de chirii ar putea crea și chiar dezvolta o piață a acestei afaceri, proprietarii – locatori urmân a avea o bună predictibilitate a costurilor și câștigurilor din asemenea activități și rente.

Din punctul de vedere al politicilor publice, chriile plafonate în funcție de nivelul burselor școlare sau universitare ar putea favoriza atât dezvoltarea orașelor universitare, cât și procesul de învățare. Studenții de azi, în lipsa unor locuri în cămine sau a unor chirii rezonabile, fie abandonează studiile, fie muncesc în timpul studiilor, cu efecte negative asupra pregătirii pentru exercițiul profesiei sau vocației pentru care fac facultatea.

Din punct de vedere social și psihologic, plafonarea chiriilor și prelungirea automată a unor contracte de închiriere, în condiții de rezonabilitate economică, ar putea fi o izbăvire și o salvare de la ruină pentru un mare număr de persoane.

Cu aceste motivații și ținând cont de necesitățile locative în creștere cu care se confruntă marile aglomerări urbane, precum și de creșterea constantă a prețurilor imobilelor cu destinație de locuință și de caracterul din ce în ce mai sufocant al condițiilor și al costurilor creditării, se impune un nou regim juridic al acestui tip de închiriere, pe modelul patentat în unele țări membre ale UE (cum ar fi Franța sau Germania), de plafonare a chiriei și de prelungire automată a unor contracte. Reglementarea ar urma să fie de nivel european, urmând a fi implementată în România în funcție de condițiile specifice de aici.

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea - (III) Chiriașul unui comerciant este consumator, deci este subiect al protecției legislației în domeniu

Chiriașul unui comerciant este consumator, deci este subiect al protecției legislației în domeniu

Dacă închirierea de imobile este o activitate economică a proprietarului - locator, iar imobilul cu destinația de locuință este utilizat de chiriaș în scopuri personale sau familiale, chiriașul are calitatea de consumator, întrucât acţionează în scopuri care se află în afara meseriei, a domeniului de afaceri sau a profesiunii sale. În această calitate, chiriașul este beneficiar al legislației protecției consumatorilor, în special sub raportul dreptului la informare, al interdicției clauzelor abuzive și a practicilor înselătoare ale locatorilor-comercianți, precum și sub aspectul răspunderii pentru produsele sau serviciile cu defecte.

Din această perspectivă, atributul de titlu executoriu al contractului de închiriere de imobile cu destinația de locuințe este în contradicție cu jurisprundența CJUE relativă la clauzele abuzive* și la protecția locuinței familiale**.

În altă ordine de idei, Codul civil protejează chiriașul față de vânzările sau închirierile succesive ale imobilului, dar numai în măsura în care contractele sunt înregistrate în cartea funciară sau la fisc. În rest, contractul de închiriere încetează prin simplul transfer al dreptului de proprietate asupra imobilului cu destinație de locuință (și chiar prin simpla închiriere succesivă a acestuia). În practică, astfel de înregistrări nu se fac, pentru a permite „optimizarea fiscală” practicată de proprietarii-locatori.

Majorarile chiriei, impuse de proprietar, sunt dincolo de puterea de negociere a chiriașului. De regulă, astfel de contracte comerciale de închiriere sunt tipizate. Consimțământul chiriașului se obține ca și în orice alt caz de contract de adeziune, adică prin aderarea fără rezerve la oferta proprietarului – locator de a contracta, ofertă care nu conține mecanisme de protecție a chiriașului, ci mecanisme de indexare a chiriei, de consolidare in valuta, de adaptare la conjuncturile economice, legale sau fiscale etc., după „modelul” contractelor bancare.

*Este vorba, în special, de Cauza C – 415/11, Mohamed Aziz împotriva Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa), în care s-a decis că legislația națională nu ar trebui să împiedice judecătorul intern să analizeze clauzele abuzive dintr-un contract pe motiv că acesta are caracter de titlu executoriu prin el însuși.

**În speța Kušionová (cauza C – 34/14, Monika Kušionová vs. SMART Capital a.s.) s-a decis că dreptul consumatorului la protecția locuinței familiale este prioritar față de dreptul de proprietate asupra creanței, garantat creditorului. Cu titlu de argument suplimentar, CJUE trimite la cateva spețe din jurisprudenta CtEDO, cum ar fi speța Bäck contra Finlandei (2004).

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea - (II) Despre nevoia de locuire și echitate

 (II) Despre nevoia de locuire și echitate

Locuința personală sau familială reprezintă domiciliul sau reședința persoanei fizice, spațiul privat al acesteia și fundamentul echilibrului individual necesar participării active la viața socială și la creația de plus-valoare economică sau culturală.

Lipsa unei locuințe personale sau familiale semnifică la modul cel mai pregnant ruina personală, cel mai adesea ireversibilă.

Un astfel de final trebuie evitat, întrucât de aici rezultă o suită interminabilă de consecințe negative: pierderi pentru familia, comunitatea sau creditorii celui aruncat în stradă, costuri sociale cu șomajul, costuri sanitare cu bolile sau afecțiunile psihice atrase de ruina personală, golul lăsat în societate de un individ care, personal sau prin moștenitori, ar fi putut fi valoros pentru societate etc.

Acestea sunt motive cât se poate de intemeiate si de serioase pentru ca o legislație națională sau europeană să urmarească protecția chiriașului și a locuinței sale familiale, inclusiv prin plafonarea chiriilor, menținând, totuși, echilibrul contractual și sancțiunile aplicabile chiriașilor abuzivi.

💥Regulile din Codul civil român referitoare la închirierea de imobile cu destinație de locuință conțin un minim de protecție a chiriașilor, dar sunt insuficiente în raport de importanța socială a locuinței și destul de îndepărtate de cerințele echității care ar trebui sa regleze, dincolo de normele dreptului pozitiv, raporturile juridice dintre simpli particulari. 💥

☝👉💥Atrag atenția că echitatea nu este un concept depășit și nu este un marker progresist – globalist. 💥👈☝

Potrivit art. 1 alin.3 din Constituție, statul de drept se întemeiază, printre altele, pe dreptate și demnitatea omului, care sunt două dintre valorile fundamentale garantate de Constituție.

Codul civil din 2011 face referință la echitate atât în partea privind interpretarea și efectele legii (art.11 dispune că nu se poate deroga prin convenții de la normele care interesează ordinea publică și bunele moravuri, deci, și echitatea; art. 12 dispune că drepturile se exercită cu bună credință și conform cu bunele moravuri, adică și cu echitatea), cât și în partea privind teoria generală a obligațiilor (potrivit art. 1272, contractele obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, ci și la toate urmările pe care echitatea le dă contractului, după natura sa).

Ca și contractul de credit, contractul de închiriere a unei locuințe familiale este titlu executoriu pentru plata chiriei, cu condiția să fie înregistrat la organele fiscale sau, după caz, autentificat la notar (art. 1798 Cciv). Proprietarul imobilului închiriat poate trece la executarea silită a chiriasului direct în baza contractului, fără a mai fi nevoit să apeleze la instanța de judecată pentru a obține o hotărâre judecătorească de obligare la plata chiriei. Este adevărat că există o încuviințare prealabilă a executării silite a contractului de către o instanță specială, dar este vorba de procedură pur formalistă, care se derulează fără citarea părților, contrar regulilor statuate de instanțele europene în domeniul protecției consumatorului.

În principiu, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești de drept comun.

Totuși, pentru evacuarea celui care ocupă abuziv imobilul, precum și pentru evacuarea celui care ocupa imobilul fără titlu, Codul de procedură civilă prevede o modalitate rapidă de evacuare, pe cale de ordonanță președințială (art. 1032 Cprciv).

Ocuparea abuzivă sau fără titlu poate fi făcută să pară a fi demonstrată, întrucât în cadrul procedurii ordonanței președințiale nu se verifică dreptul, ci aparența dreptului.

În imobilul închiriat pot locui, împreună cu chiriașul, membrii familiei sale. Pot locui împreună chiar și co-chiriașii care nu sunt o familie. De exemplu, cupluri necăsătorite sau elevi ori studenți care partajeaza un imobil cu mai multe încăperi, pentru a face chiria mai ușor suportabilă. În acest caz, așa cum rezultă din art. 1832 Cciv, persoanele care locuiesc împreună cu chiriașul sau co-chiriașii sunt ținuți solidar cu chiriașul, pe durata folosinței exercitate, pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract, inclusiv plata chiriei. Mai mult chiar, încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul.

Este, în mod evident, un regim juridic contrar cerinței protectiei locuintei familiale. Din dispozițiile art. 323 alin.1 Cciv rezultă că, în cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare dintre soți are drepturi locative proprii, chiar dacă numai unul dintre ei are calitatea de titular al contractului de inchiriere sau contractul a fost încheiat înainte de căsătorie.

Regimul juridic mai sus enunțat este în contradicite și cu art. 258 alin.2 Cciv, conform căruia statul și societatea ocrotesc familia.

Este clar că nu poate fi beneficiar al protecției un chiriaș abuziv sau fără titlu valabil de ocupare a imobilului și indiferent de prejudiciile aduse locatorului, celorlalți chiriați sau vecinătății.

Dar nu toate cazurile de neplată a chiriei sunt generate de abuzul sau ilegalitatea comportamentului chiriașului și ale familiei sale. Cele mai frecvente cauze ale neplății chiriei ori a facturilor la utilități sunt economice și țin de presiunile altor creditori ori de insolvabilitatea cauzată de cresterea datoriilor și de reducerea sau pierderea veniturilor pe motiv de șomaj sau de boala. In orice caz, evacuarea care îi privește pe membri inocenți ai familiei chiriașului, inclusiv copiii, și pe co-chiriași , este deopotrivă ilogică și nedreaptă.

(va urma)

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea - Protecția locuinței familiale luate cu chirie și plafonarea nivelului chiriei (I) Credi-rentierii

 Protecția locuinței familiale luate cu chirie și plafonarea nivelului chiriei

(I) Credi-rentierii

Statisticile oficiale și jurnalistic exploatate spun că peste 90% dintre imobilele cu destinație de locuință din România sunt în proprietatea cetățenilor români.

În realitate, dacă scădem „proprietățile” pe casele ipotecate, cifra este considerabil mai mică.

Între chiriașul care beneficiază de un contract de închiriere pe termen mediu sau lung și debitorul care și-a cumpărat ori a construit o casă pe credit nu există o diferență semnificativă. Deși este, teoretic, proprietar al casei, în realitate debitorul este un simplu chiriaș al băncii, întrucât ipoteca pe casă îl împiedică să o vândă liber, fără acordul sau presiunile creditorului și, în plus, casa poate fi oricând pusă în executare silită, banca putând chiar să preia casa în contul creanței (și, ulterior, pentru restul neacoperit al datoriei, să îl urmărească o viață întreagă pe debitor, prin popriri pe salariu sau alte forme de executare silită pe venituri sau bunuri).

Regulile referitoare creditele pentru locuințe sunt gândite, la cererea Băncii Mondiale, care a plătit în acest scop experții autori ai proiectului Codului civil (un cod adoptat de guvern în 2009 prin asumarea răspunderii în Parlament, deci fără dezbatere democratică).

Contractul de credit ipotecar este în el însuși titlu executoriu contra debitorului. Adjudecarea imobilului pus în executare silită (inclusiv prin preluarea imobilului în contul creanței) lasă debitorul în postura unui chiriaș care nu mai are titlu asupra locuinței pe care o ocupă, putând fi evacuat după aceleași reguli pe care Codul de procedura civila le fixează pentru ocupantul abuziv al unui imobil.

Un număr foarte mare de case intră anual în proprietatea băncilor, care le preiau în contul creanței, fără să șteargă datoriile reziduale ale debitorilor ex-proprietari (așa cum intenționează Legea dării în plată nr.77/2016, lege întotdeauna demonizată de bănci, demonizat fiind și autorul, adică subsemnatul...). Case cu destinație de locuință sunt, de asemenea, preluate la prețuri modice de fonduri de investiții ori de privilegiați ai informațiilor care, fiind mari deținători de lichidități sau privilegiați abonați la bănci pentru linii de credit destinate acestor achiziții, devin mari proprietari de imobile cu destinația de locuințe.

De curând, aceste locuințe au început să fie reintroduse în circuitul economic, dar nu ca imobile de vânzare (piața este deja supra – staurată cu peste 75 de mii de apartamente noi în ultimii 3 ani), ci ca imobile de închiriat.

Întrucât nevoia de locuințe nu s-a redus ci, dimpotrivă, a crescut, iar cumpărarea cu resurse financiare proprii sau cu credit a devenit modestă (de unde și stocul excedentar de apartamente goale), în mod natural se va crea o „piață” a închirierilor în scop de locuire și, consecutiv, o afacere corespunzătoare și o clasă de credi-rentieri, similară celei care făcea legea în politică și economie în România înainte de cel de-al doilea război mondial. Această clasă de privilegiați este similară și cu cea care se răspândește sălbatic azi în țări dezvoltate ale Uniunii Europene. Credi-rentierii sunt, deopotrivă, deținătorii lichidităților și controlorii economiei, întrucât sunt strâns legați de bănci, de giga-fondurile de investiții, de serviciile secrete și de establishment-ul politic.

În Germania, Franța, Marea Britanie, Spania, Italia, Olanda, Elveția etc. există vehicule de investiții ale giga-fondurilor BlackRock și Vanguard care dețin zeci sau chiar sute de mii de locuințe, pe care le dau cu chirie, iar nivelul acestor chirii este cel dictat de credi-rentieri, chiriașii neavând nicio putere de negociere, exact ca în relațiile cu băncile.

Este paradoxal, dar au fost organizate (fără succes) chiar și referendumuri pe tema limitării numărului de apartamente cu destinație de locuințe închiriabile pe care le poate deține o singură entitate. În anul 2022, în Berlin s-a derulat un astfel de referendum. Berlinezii erau întrebați dacă sunt sau nu de acord că o singură entitate să dețină mai mult de 30 de mii de apartamente ...

De aceea, este fundamental pentru anii care vin ca debitorul la bănci și chiriașul, deopotrivă, să fie protejați prin lege, jurisprudență și politici administrative de locuire. Dincolo de orice utopie climaterică sau urbanistică (așa cum este, de exemplu, conceptul de „oraș de 15 minute” sau cel de „oraș smart, digitalizat”), strategia de locuire în marile orașe și în suburbiile acestora trebuie să înceapă cu acest gen de legislație și practică judiciară de protecție. Este o chestiune concretă, palpabilă, care poate reliefa, după caz, empatia sau lipsa acesteia, empatie față de cel de lângă noi, mai puțin favorizat de destin. Măsurile legale care trebuie luate, inclusiv (sau mai ales) la nivel european, trebuie să se concentreze pe protecția locuinței familiale a chiriașului și pe plafonarea chiriilor plătibile pentru casele de locuit.

Notă: Uniunea Europeană, după o tatonare de mai mult de zece ani, a luat decizia de a emite o reglementare menită a limita, prin plafonare, dobânzile excesive la credit, ceea ce ar putea fi un bun model și pentru plafonarea chiriilor. Reglementarea încă nu este în vigoare, fiind adoptată doar în primă citire, în toamna lui 2023.

Paradoxal, România are încă din 1999 o reglementare cu privire la plafonarea chiriilor, dar aceasta este aplicabilă numai locuințelor sociale și locuințelor aflate în proprietatea instituțiilor sau a întreprinderilor publice.

De asemenea, pe rolul Parlamentului se află de mai mult de 6 ani un proiect de lege de plafonare a dobânzilor excesive (cămătărești), elaborată de mine, proiect care ar fi putut contribui la reducerea gradului de supra-îndatorare a debitorilor la bănci. Numai că în plan nu era o asemenea ușurare a poverii creditelor oamenilor de rând, ci crearea acelei piețe a credi-rentierilor.

(va urma)

Av.Prof.Univ.Dr.Gheorghe Piperea